한그루
법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 「노후준비와 연금제도 — 주택연금」(기준일 2026-08-15) 기준 · 자료 확인일 2026년 9월 20일
집 한 채는 있는데 매달 들어오는 돈이 없습니다. 팔자니 살 곳이 없어지고, 그냥 두자니 생활이 빠듯합니다. 자식에게 손을 벌리기는 더 어렵습니다.
이런 분들을 위한 제도가 주택연금입니다. 살던 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 매달 연금을 받는 방식입니다. 한국주택금융공사가 운영하고 나라가 지급을 보증합니다.
다만 이것은 한 번 가입하면 되돌리기 어려운 결정입니다. 그래서 이 글은 조건만 나열하지 않고 결정 전에 따져 보셔야 할 점을 같은 비중으로 담았습니다.
가입 조건이 무엇인가요?
| 조건 | 기준 |
|---|---|
| 나이 | 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상 |
| 집값 | 공시가격 12억 원 이하 |
| 거주 | 담보로 맡기는 그 집에 실제로 거주 (전입신고 예외 조항 있음) |
| 주택 종류 | 일반주택 · 노인복지주택 · 주거목적 오피스텔 |
「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2 등
배우자가 젊으셔도 됩니다. 둘 중 한 분이 만 55세를 넘으면 조건을 충족합니다.
공시가격이 실거래가와 다른가요?
여기서 헷갈려 미리 포기하시는 분이 많습니다. 「우리 집 시세가 13억이니 안 되겠네」 하고 넘기시는데, 기준은 공시가격입니다. 공시가격은 「부동산공시가격 알리미」에서 무료로 확인하실 수 있습니다.
확인부터 하십시오. 시세로 짐작하지 마시고 실제 공시가격 숫자를 보신 다음에 판단하시는 것이 순서입니다.
집이 두 채면 안 되나요?
| 상황 | 가능 여부 |
|---|---|
| 보유 주택 공시가격 합계 12억 이하 | 가능 |
| 합계 12억 초과인 2주택자 | 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가능 |
3주택 이상이거나 조건이 복잡한 경우는 공사에 직접 문의하시는 것이 정확합니다.
얼마를 받게 되나요?
정확한 금액은 한국주택금융공사 홈페이지의 「예상연금조회」에서 나이와 집값을 넣으면 바로 나옵니다. 집값이 같아도 70세에 가입하신 분이 60세에 가입하신 분보다 매달 더 받습니다. 받을 기간이 짧다고 보기 때문입니다.
평균 월지급금이 얼마인지는 이 글에 적지 않았습니다. 저희가 공공기관 자료로 최신 수치를 확인하지 못했고, 평균은 본인의 나이·집값과 무관해 오히려 오해를 부르기 때문입니다.
연금은 어떤 방식으로 받을 수 있나요?
| 지급 방식 | 내용 |
|---|---|
| 종신지급방식 | 인출한도 없이 평생 매월 연금으로 받습니다 |
| 종신혼합방식 | 대출한도의 50% 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지를 평생 매월 받습니다 |
| 대출상환방식 | 담보주택으로 받은 대출 등을 갚는 데 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 쓰고, 나머지를 평생 매월 받습니다 |
| 우대지급방식 | 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이고 부부 기준 2억5천만 원 미만 1주택만 가진 경우, 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 받습니다 |
이 밖에 일정 기간만 받는 확정기간혼합방식, 우대방식의 혼합·대출상환형이 있습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택연금」(2026-08-15 기준)
월지급금과 인출한도는 가입 신청일 현재 적용되는 한국주택금융공사의 운영지침으로 계산합니다. 부부 중 나이가 적은 분이 90세를 넘으면 90세로 보고 계산합니다. 기초연금을 받고 계시고 집값이 낮다면 우대지급방식에 해당하는지부터 상담 때 물어보십시오.
이 제도의 가장 큰 장점은 무엇인가요?
| 상황 | 어떻게 되나 |
|---|---|
| 집값이 떨어졌다 | 받던 연금은 줄지 않습니다 |
| 오래 살아 받은 돈이 집값을 넘었다 | 연금은 계속 나옵니다 |
| 부부 중 한 분이 먼저 돌아가셨다 | 남은 배우자가 같은 금액을 그대로 받습니다 |
| 정산했더니 받은 돈이 집값보다 많다 | 상속인에게 청구하지 않습니다 |
| 정산했더니 집값이 더 남았다 | 차액은 상속인에게 돌아갑니다 |
「집을 담보로 잡히면 자식에게 빚을 남기는 것 아닌가」 하고 걱정하시는 분이 많은데, 받은 연금이 집값을 넘어도 상속인에게 그 차액을 물리지 않습니다. 이것이 나라가 보증하는 제도라는 뜻입니다.
결정 전에 따져 볼 점은 무엇인가요?
| 따져볼 점 | 내용 |
|---|---|
| 상속 | 상속인이 집을 지키려면 그동안 받은 연금과 이자를 갚아야 합니다. 가족과 미리 상의하십시오 |
| 중도해지 | 해지하려면 받은 연금과 이자를 한꺼번에 갚아야 합니다. 게다가 해지 후 3년간 같은 집으로 재가입 불가 |
| 집값 상승 | 가입 시점 기준으로 연금이 정해지므로 나중에 집값이 크게 올라도 연금은 늘지 않습니다 |
| 이사 | 담보 주택을 옮기는 절차가 따로 있고 조건도 붙습니다 |
특히 중도해지 후 3년 재가입 제한은 모르고 계시다가 곤란해지기 쉬운 조항입니다. “일단 해 보고 아니면 그만두지”가 통하지 않는 제도라는 뜻입니다.
신청하면 어떤 순서로 진행되나요?
- 상담·신청 — 한국주택금융공사 지사 방문 또는 인터넷으로 합니다. 주택연금 설명서·체크리스트를 확인하고 신청서와 서류를 냅니다
- 심사 — 공사가 가입자 요건을 심사하고, 현장 방문 조사와 담보주택 가격평가를 합니다
- 보증약정·담보설정 — 약정서를 쓰고 근저당권을 설정하거나 신탁등기를 합니다
- 보증서 발급 — 공사가 보증서를 온라인으로 발급합니다
- 대출실행 — 금융기관에서 대출약정을 맺고 주택연금을 받기 시작합니다. 기타 비용도 이때 냅니다
어디서 주택 소재지 관할 한국주택금융공사 지사 · 공사 홈페이지 · 문의 콜센터 1688-8114
어디에 물어보면 되나요?
| 할 일 | 어디서 |
|---|---|
| 예상 금액 확인 | 한국주택금융공사 홈페이지 「예상연금조회」 |
| 공시가격 확인 | 부동산공시가격 알리미 (무료) |
| 상담 | 콜센터 1688-8114 · 전국 지사 대면 상담 |
순서를 권해 드리면 ①공시가격 확인 → ②예상연금조회 → ③가족과 상의 → ④공사 상담입니다. 숫자를 먼저 보시고 가족과 이야기해 보신 뒤에 결정하셔도 늦지 않습니다.
· 자녀가 반대할 것 같아 말을 못 꺼내고 계실 때 — 말하지 않고 가입하시는 것이 가장 나쁜 결과를 부릅니다. 꺼내실 때는 「집을 넘긴다」가 아니라 「내가 생활비를 스스로 마련하는 방법」으로 설명하시는 편이 대화가 됩니다. 예상연금조회 결과를 출력해 함께 보시면 이야기가 구체적이 됩니다.
· 집값이 더 오를 것 같아 망설여지실 때 — 기다리는 동안 나이도 함께 먹고, 나이가 많을수록 매달 받는 금액이 커집니다. 지금 가입할 때와 5년 뒤 가입할 때의 예상액을 둘 다 조회해 비교하십시오. 조회는 무료입니다.
· “일단 해 보고 아니면 그만두면 되지” 하고 생각하실 때 — 해지하려면 받은 연금과 이자를 한꺼번에 갚아야 하고, 갚더라도 3년간 같은 집으로 재가입할 수 없습니다. 가입 전 상담 때 「제가 마음이 바뀌면 어떻게 됩니까」를 반드시 물어보십시오.
자주 묻는 질문
- 세를 놓고 다른 곳에 살면 안 되나요?
- 주택소유자나 배우자가 담보 주택에 실제로 거주해야 합니다. 다만 법제처 자료는 최초 보증부대출 실행일까지 신청인이나 배우자가 전입신고를 하는 경우, 부부 모두 입원 등 공사가 홈페이지에 공고한 불가피한 사유로 공사의 승인을 받은 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있다고 적고 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제5조). 이 두 경우 말고는 실제 거주가 원칙이니, 사정이 있으시면 1688-8114에 먼저 문의하십시오.
- 상가나 땅도 되나요?
- 안 됩니다. 대상은 일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔입니다. 농지는 농지연금이라는 별도 제도가 있습니다(만 60세 이상, 영농 경력 5년 이상).
- 부부 중 한 사람이 재혼한 배우자여도 받나요?
- 배우자 승계 관련 세부 요건은 가입 방식에 따라 달라질 수 있어 단정하지 않았습니다. 재혼이나 사실혼 관계가 있으시면 가입 상담 때 반드시 먼저 밝히고 확인받으십시오.
- 상담받으면 가입해야 하나요?
- 아닙니다. 상담은 무료이고 의무가 없습니다. 예상 금액만 받아 보시고 결정하지 않으셔도 됩니다. 숫자를 확인하는 것과 가입하는 것은 별개입니다.
참고한 자료
- 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 「노후준비와 연금제도 — 주택연금」 — 기준일 2026-08-15, 확인일 2026-09-20
- 한국주택금융공사 — 확인일 2026-08-24
연금 시리즈
- 국민연금 수급 나이 (먼저 읽는 글)
- 조기연금 — 당길까 미룰까
- 기초연금 — 내가 대상인가
- 주택연금 — 조건과 따져볼 점 (지금 보는 글)